1. Стратегия - эффективное использование участков и иной недвижимости. Для этого необходимо восстановить единство "разорванной" недвижимости;

2. Чиновничье противодействие реализации Стратегии;

3. Средство достижения цели - выкуп участка под строением - противоречит цели восстановления единства недвижимости;

4. У участка под предприятием нет собственной рыночной цены;

5. Цена - одно из многих препятствий для выкупа;

6. Цена выкупа безумно высока из-за произвольно устанавливаемого земельного налога;

7. Расчет земельного налога;

8. Правильный расчет земельного налога и цены выкупа - в строгом соответствии с действующими законами;

9. Необходимые решения по цене;

10. Лозунги дня.

1. Стратегия - эффективное использование участков и иной недвижимости. Для этого необходимо восстановить единство "разорванной" недвижимости

1.1. Неэффективность и ненадежность сохранения "разорванной" недвижимости: "бессрочное" пользование участком истекает, договор аренды участка под строением - фактически кабальный ("сделка, ...которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка)..." (п. 1 ст. 149 Гражданского кодекса Российской Федерации).
1.2. Имея участок на любом "неполноценном" праве, предприятие является его единственным владельцем. Получение предприятием участка в собственность обеспечивает условия для эффективного использования недвижимости самим предприятием или иным новым собственником.
1.3. Государственная стратегия говорит о "передаче" прав собственности на земельные участки под строениями. (Программа социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу на 2002-2004 годы, ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации - концепция единого объекта недвижимости).
· Защищать права добросовестных приобретателей как недвижимости, так и ценных бумаг - любой собственности.
· Действующие ограничения на операции с капиталом и недвижимостью дискриминируют граждан России по сравнению с гражданами других государств, ограничивают их свободу и подрывают конкурентоспособность российского предпринимательства.
· Российским гражданам не должно быть запрещено то, что разрешено гражданам других стран на их родине.
· Распоряжением Правительства Российской Федерации от 10 июля 2001 года № 910-р в качестве цели установлено "расширение правовых основ для развития рынка недвижимости, обеспечение условий для эффективного использования земельных участков и иных объектов недвижимости" (Раздел 3.1.7.). В качестве главных задач определены:
· "законодательное оформление правовой концепции единого объекта недвижимости через определение земельного участка как базового элемента недвижимости, а любых его строительных изменений - как улучшений земельного участка;
· передача прав собственности на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, собственникам расположенных на них объектов недвижимости, приватизация земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости как единых объектов...;
· законодательное обеспечение гарантии надежности регистрации прав на недвижимость, а в перспективе - переход к принципу полной защиты государством имущественных прав добросовестного приобретателя (зарегистрированного собственника)".
Указанная в стратегии Правительства Российской Федерации "передача" прав собственности на земельные участки собственникам строений означает бесплатную передачу участка в порядке дооформления прав собственности на ранее приватизированный объект. Продажу по договору никак нельзя признать "передачей".

2.Чиновничье противодействие реализации Стратегии

Вопреки утвержденной Стратегии "передача" участков под строениями, предприятиями оказалась подмененной "продажей" или кабальной арендой.
Продажа всячески тормозится, в том числе посредством установления заоблачных цен выкупа.
Суть конфликта - желание чиновников сохранить административный рычаг манипулирования частным собственником недвижимости.
При аренде распоряжение участками и недвижимостью возможно только при посредстве чиновника. Новая же система "единых объектов" функционирует через рынок, обходясь без чиновника.

3. Средство достижения цели - выкуп участка под строением - противоречит цели восстановления единства недвижимости

3.1. Цена выкупаемого участка - барьер для достижения цели:
· сумма, которую требуется изъять для выкупа всех участков под предприятиями (110 млрд долл.) это зарплата всех занятых в промышленности за 1,5 - 2 года вперед;
· большая часть предприятий будет вынуждена отказаться от выкупа, сохранив лишь неэффективное право аренды своих участков.
3.2. Недальновидность фискального подхода к выкупу: из-за разовой суммы мы отказываемся от увеличения потока платежей - режем курицу, несущую золотые яйца:
· получение участков в собственность позволило бы ежегодно получить предприятиям миллиарды долларов дополнительной прибыли, государству - дополнительных доходов в бюджеты.
Вывод. Для достижения цели необходимо минимизировать, а лучше устранить эти барьеры.

4. У участка под предприятием нет собственной рыночной цены

· "Установленный законодательством "прейскурант" для выкупа участков под строениями (в зависимости от численности населения) базируется на ошибке: якобы, участок под предприятием имеет самостоятельную рыночную стоимость.
· В действительности участок под зданием, предприятием самостоятельной рыночной стоимости не имеет, т. к.:
- стоимость участка капитализирована в стоимости строения, предприятия;
- для участка под строением, предприятием нет рынка покупателей и продавцов. Единственному покупателю единственный продавец устанавливает цену административным путем.
· Нельзя говорить о рыночной стоимости участка, поскольку такого объекта не существует. Чтобы он появился, необходимо снести здание или предприятие, что весьма дорого. За вычетом расходов по сносу "чистая" стоимость застроенного участка будет отрицательной. Доказательства:
- инвесторы в гостиничный бизнес России предпочитают не перестраивать существующее здание, а приобрести участок для нового строительства;
- большая часть ВВП в пореформенной Польше производится на вновь построенных предприятиях в пригородах.

5. Цена - одно из многих препятствий для выкупа

Высокая цена - главное, но не единственное препятствие для выкупа.
Дополнительные барьеры для выкупа:
· требование Комитета по управлению государственным имуществом предоставить кадастровый план новейшего образца (вопреки норме Земельного кодекса Российской Федерации, по которой такой план должен готовиться "на основании дежурной кадастровой карты");
· новый кадастровый план требует проведения новых землеустроительных работ и значительных расходов;
· требование постановления Правительства Российской Федерации от 07.08.2002 № 576 о предоставлении документов, подтверждающих площадь строений и государственную регистрацию прав на них, понуждает предприятия к проведению дорогостоящей инвентаризации всех строений. Это требование нарушает ч. З ст. 55 Конституции Российской Федерации (права граждан могут быть ограничены только федеральным законом).

6. Цена выкупа безумно высока из-за произвольно устанавливаемого земельного налога

6.1. Огромные и произвольные суммы:
· общая стоимость выкупа - 110 млрд долл., т. е. 27,5 процентов ВВП (2002 год);
· размер суммы выкупа за аналогичные участки может отличаться из-за произвольной "дифференциации", проведенной органом местного самоуправления в 1,5 тыс. и более раз.
6.2. Причина беспредела с выкупной ценой - в произвольности земельного налога.

7. Расчет земельного налога

7.1. Неконституционность земельного налога.
Вследствие произвольной "дифференциации" размер земельного налога может быть практически любым. Это противоречит Конституции Российской Федерации и Налоговому кодексу Российской Федерации:
· "Налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными. Недопустимы налоги и сборы, препятствующие реализации гражданами своих конституционных прав" (п. З ст. З ч.1 Налогового кодекса Российской Федерации).
· "При установлении налогов должны быть определены все элементы налогообложения. Акты законодательства о налогах и сборах должны быть сформулированы таким образом, чтобы каждый точно знал, какие налоги (сборы), когда и в каком порядке он должен платить" (п. 6 ст. З Налогового кодекса Российской Федерации);
· "...налог или сбор может считаться законно установленным только в том случае, если законом зафиксированы существенные элементы налогового обязательства, т. е. установить налог можно только путем прямого перечисления в законе о налоге существенных элементов налогового обязательства" (решение Конституционного Суда Российской Федерации от 11.11.1997 № 16-П).

8. Правильный расчет земельного налога и цены выкупа в строгом соответствии с действующими законами

8.1. Земельный налог является местным налогом, а его ставки устанавливаются нормативными правовыми актами местного самоуправления.
8.2. После того, как ставка земельного налога установлена органом МСУ, изменение федеральным законом коэффициента земельного налога не должно учитываться ни при расчете земельного налога, ни при расчете выкупной цены.
8.3. Вывод о "ценовых" проблемах.
Размер земельного налога и выкупная цена определяются произвольно из-за "дифференциации" и из-за неправомерных "федеральных коэффициентов".
Это противоречит экономической целесообразности, Конституции Российской Федерации и декларированной Правительством Российской Федерации цели создания полноценной недвижимости и рыночной экономики.

9. Необходимые решения по цене

9.1. Промежуточное решение - о точном соблюдении российского законодательства:
· после того, как ставка земельного налога установлена органом МСУ, изменение федеральным законом коэффициента земельного налога не должно учитываться ни при расчете земельного налога, ни при расчете выкупной цены;
· исключить требование об обязательной инвентаризации.
9.2. Стратегическое решение:
· принять федеральный закон, который установит, что передача прав собственности на участок под строением, предприятием осуществляется как дооформление прав собственности на ранее приватизированный объект.
9.3. Компромиссное стратегическое решение:
· выкупная цена рассчитывается с использованием базовых ставок земельного налога по 11 экономическим районам (с учетом коэффициентов значимости поселений), которые зафиксированы законом "О плате за землю" (от 0,5 до 4,5 неденоминированных руб. за 1 м2);
· указанные базовые ставки должны умножаться на единый коэффициент. Единый коэффициент следует установить законодательно. Размер единого коэффициента необходимо определить исходя из того принципа, что сумма "выкупа" не должна превышать расходов органов власти на проведение работ, необходимых для продажи участка под строением.

10. Лозунги дня

· Куда податься заводу с его участком? Пойдешь на аренда у чиновника - кабальная сделка; пойдешь на выкуп, останешься без зарплаты за 2 года.
· Хочешь выкупить участок - отдай зарплату за 2 года вперед.
· Землю - заводам! Зарплату - рабочим!
· Нет чиновничьему землевладению заводскими участками!
· Освободить заводы от административно-земельного ига!
· Завод без земли - что избушка на курьих ножках.
· Верните заводы на землю!
· Чиновничье землевладение застроенными участками - пережиток феодализма.
· Чиновничья собственность на участки предприятий - ступор для экономики!
· Только в Африке и в России разрывают объект недвижимости:
- пальма - у аборигена, участок - у племени;
- завод - у собственника, участок - у чиновника.