Сейчас тысячи предприятий пачками подают заявления на выкуп земельных участков под своими строениями. Все знают: тот, кто успеет "заявиться" в этом году, сэкономит часть немалой суммы. Ведь со следующего года цена выкупа увеличится в 1,8 раза. Нижнетагильский металлургический комбинат (НТМК) выкупил свои 1150 га за $7,2 млн по цене 19,8 руб. за 1 кв. м. Новолипецкий меткомбинат (НЛМК) потратил на свою землю почти $40 млн, уплатив по 45,5 руб. за 1 кв. м. Предприятию, располагающемуся в населенном пункте дальнего Подмосковья, покупка такой же, как у НТМК, территории обошлась бы в четыре раза дороже - более 87 руб. за 1 кв. м. Те, кто платит такие большие деньги, говорят и о неподъемной дороговизне, и о безвыходности положения. Это верно только отчасти: значительно уменьшить цену и можно, и нужно. Достаточно знать законы.

Безвыходное положение.

Сам выкуп в большинстве случаев неизбежен. Для тех предприятий, у которых земельный участок находится на правах постоянного (бессрочного) пользования, законом (п. 2 ст. 3 закона "О введении в действие Земельного кодекса РФ") установлен крайний срок - 1 января 2004 г. , до которого они обязаны оформить участок в аренду или приобрести его в собственность. Аренда же не дает надежных прав на недвижимость. Пока участок не в собственности, сложно получить ипотечный кредит, привлечь инвестора. "Поджимают" и растущие арендные платежи. Закон предписывает в 2003 г. увеличить в 1,8 раза не только земельный налог, но и размер арендной платы за государственную и муниципальную землю. Последнее с точки зрения гражданского и налогового права более чем странно.

Высшая несправедливость.

Желающим выкупить участок приходится изучать целую науку: кадастровый учет, регистрация прав, сервитуты, инвентаризация, расчет цены. Самый волнующий предмет - определение цены выкупа. Цена определяется путем умножения земельного налога на устанавливаемый субъектом Федерации коэффициент - от 3 до 30. Сам же земельный налог рассчитывается на основе средних ставок (в рублях) , установленных в 1991 г. законом РСФСР "О плате за землю", и различается в зависимости от размера города и его статуса особыми коэффициентами (от 0,5 до 4,5).

Далее средние ставки дифференцируются местными властями "по местоположению и зонам различной градостроительной ценности". Причем закон не вводит никаких рамок для возможного разброса, т. е. дифференциация может быть сколь угодно большой (в противоречии с п. 3 ст. 3 Налогового кодекса и многими решениями Конституционного суда). Во многих городах разница между самыми "дешевыми" и "дорогими" (по земельному налогу) участками составляет десятки тысяч раз (для нашего расчета в таблице 1 мы возьмем "всего" 10 000 раз). Можно сказать, что земельный налог как база расчета выкупной цены в определенном смысле незаконен. Но и это еще не все. За 10 лет после принятия закона "О плате за землю" для ставок земельного налога многократно устанавливались повышающие коэффициенты. В итоге в совокупности "набежало" увеличение средних ставок в 1440 раз в 2002 г. , которые в 2003 г. превратятся уже в 2592 раза (см. таблицу 2).

Теперь можно попытаться рассчитать возможную сумму выкупа. Более всего на стоимость влияет пресловутая местная "дифференциация". Ничто не мешает органу местного самоуправления установить на часть городских зон предельно низкий налог, а на часть - максимально большой. Главное - выйти на требуемую сумму по городу, рассчитанную по средним ставкам. В результате для каких-то участков выкупная цена может оказаться меньше, чем "копеечный" земельный налог 1991 г. Для других же участков цена выкупа может оказаться в 900 000 раз больше.

Из сказанного очевидно, что существующий земельный налог устанавливается на местном уровне произвольно - в нарушение Налогового кодекса РФ (ст. 3. 3). Столь же произвольной и несправедливой оказывается и цена выкупа участка под строением.

Меньше в 2592 раза.

Действия правительства, которое пытается и либерализм соблюсти, и капитал приобрести, откровенно разочаровывают. Но есть и ободряющие новости, которые представляет бизнесу судебная ветвь власти. 29 октября этого года федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа принял по иску ООО "Гатчинская нефтяная компания" примечательное решение. Эта фирма добилась, чтобы в 2002 г. КУГИ Санкт-Петербурга заключил с ней договор о выкупе участка (25 соток под автозаправочной станцией) по ставкам земельного налога 1998 г. (6,3 руб. за 1 кв. м). Причем - без применения коэффициентов за последние четыре года, т. е. в 4,8 раза дешевле, чем запросили представители государства.

Суд констатировал, что земельный налог является местным налогом, а его ставки устанавливаются нормативными правовыми актами местного самоуправления (п. 2 ст. 53 НК РФ). Ставки же земельного налога для зон градостроительной ценности в Санкт-Петербурге установлены в 1998 г. По Налоговому кодексу налоговая ставка и порядок исчисления налога являются различными элементами налогообложения. В обоснование своего решения суд указал, что с изменением коэффициента земельного налога ставка земельного налога не изменялась, поскольку ее установление относится к компетенции соответствующих органов власти Санкт-Петербурга. А поскольку размер выкупной цены земельных участков определен именно ставкой земельного налога, то изменение последующих коэффициентов, применявшихся в целях налогообложения, не может учитываться при расчете выкупной цены.

Мы можем добавить, что подобная неразбериха и "дуализм" наблюдаются у знаменитого МРОТа, который составляет различные суммы в зависимости от цели использования. МРОТ "зарплатный" сегодня равен 450 руб. , а для расчета административных штрафов МРОТ заморожен на уровне в 100 руб.

Аргументы, которые использовал суд, несомненно, помогут многим собственникам зданий и предприятий избежать уплаты лишних денег при выкупе участков в этом году. В большинстве случаев экономия будет гораздо большей, чем у питерцев. Как правило, дифференциация ставок земельного налога в городах и поселениях производилась один раз в 1995 - 1998 гг. А во многих поселениях она не проводилась вовсе. Это означает, что для расчета выкупной цены следует использовать ставку земельного налога именно на тот год, с которого начала действовать дифференциация. Если же решения о ней местного органа власти не было, то надо применять ставки исключительно на основе закона "О земельном налоге" и без каких-либо последующих коэффициентов. Следовательно, сумма выкупных платежей может быть уменьшена во много тысяч раз (максимальная экономия на коэффициентах 2592 раза). Редкий случай, когда дурацкий закон можно использовать с пользой.

Авторы - депутаты Госдумы РФ, эксперт фракции "Яблоко"