Столичные власти намерены оспорить в Конституционном суде (КС) нормы Земельного кодекса о цене продажи участков. Цена эта, согласно Федеральному закону, для городов с населением свыше трех миллионов человек устанавливается в размере 5 - 30-кратной ставки земельного налога на участок. По мнению городских властей, для Москвы эти ставки должны быть как минимум в 10 раз выше. В запросе сказано, что "наряду с ограничением свободы экономической деятельности ущемляются конституционные права субъектов РФ свободно распоряжаться землей, собственниками которой они являются".

Мы уже писали о том, что московский мэр подписал указ о регулировании земельных отношений в городе, где в нарушение Земельного кодекса (ЗК) введены новые запреты на приватизацию земли. В Москве участки предоставляются собственникам зданий только в случае, если они используются в соответствии с определенным кругом правил и нормативов ("Финансовые Известия" от 8.04.02).

Можно согласиться, что новый ЗК скорее плох, чем хорош. Его нормы способствуют коррупции (внеконкурсная передача участков в аренду), сохраняют препоны для выкупа участков, разрешают ограничение оборота и использования участков без равноценной компенсации. А процедура предоставления участков для строительства "с предварительным согласованием мест размещения", равно как и возможность изъятия участков для неопределенных государственных и муниципальных нужд с предоставлением их иным лицам, сохраняет перераспределение недвижимости старым советским произвольно-административным способом.

Эти и многие другие нормы, безусловно, требуют исправления. Но не эти проблемы волнуют московских чиновников. Они заявляют, что город потеряет сотни миллионов долларов по договорам аренды. По словам председателя совместной комиссии Мосгордумы и правительства Москвы по имущественно-земельным отношениям Ивана Новицкого, аукционная стоимость выкупа права аренды некоторых участков в центре города достигает $7 млн за гектар, а выкуп в собственность должен быть примерно вдвое дороже.

В этом стоит разобраться. ЗК провозгласил в России общепринятый во всем мире принцип первичности земельного участка. Это значит, что любая недвижимость начинается с участка. Кстати, именно участками, а не гектарами - в отличие от сельских угодий - измеряется земельная недвижимость в городе. Федеральный закон делит все участки на две группы: незастроенные, а также участки, на которых расположены сооружения.

Что касается первой группы, то ЗК не только не препятствует, но требует, чтобы государственные и муниципальные участки продавались в собственность по рыночной цене открыто, публично, на конкурсной основе и в соответствии с устанавливаемыми субъектами РФ правовыми актами (ст. 30, 34). Такого документа московские власти не приняли. Напротив, в столице по-прежнему действует тендерный комитет, который в обстановке закрытости устанавливает цены и по непонятным основаниям отдает контракты конкретным фирмам. Часто они перепродают полученные контракты. Цена переуступки контракта по возведению жилого дома на московской земле - $60 -100 за 1 кв.м будущего жилья. Таким образом, столичная рента оказывается не в бюджете, а в карманах "нужных" людей и чиновников. Там, где соблюдают федеральные законы, такое положение невозможно. Например, в Санкт-Петербурге условия предоставления участка объявляются за полгода и размещаются на специальном интернет-сайте.

Ставки в размере 5 - 30-кратной ставки налога, согласно ЗК, устанавливаются только для второй группы участков. Причем "исключительное право на приватизацию земельных участков... имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений..." (ст. 36). Ясно, что говорить о рыночной цене можно только применительно к первой, но никак не ко второй группе участков, где покупатель всего один, да и того считать покупателем, по нашему мнению, несправедливо. Частные строения и целые предприятия оказались на государственной земле, которую они вынуждены арендовать или использовать на ином "неполноценном" праве, в результате непоследовательной приватизации. Признать такую собственность частной нельзя: чиновник может отказать в продлении договора аренды участка или выставить такие новые условия, которые обесценят или сделают совсем невозможным использование строения или предприятия. Получается, что право собственности на такой "несъедобный бутерброд" - здание, расположенное на арендуемом участке, - не более чем фикция. Особенно в условиях декларированного новым ЗК принципа первичности земельного участка.

Между тем Конституция РФ гарантирует полноценные права собственности. Попытки устранить это недоразумение на федеральном уровне предпринимались с 1992 года. Процессу выкупа препятствовали местные власти, которые через условия аренды участка сохраняли и сохраняют рычаги административного управления предприятиями. Противоречия были и в правительстве РФ. Тогда размер платы за выкуп участка под предприятиями стал настоящим полем битвы между командами "реформаторов" и "государственников". В результате размер выкупной платы за участок метался как в лихорадке: от двухсот- до десятикратной ставки земельного налога.

Нынешнее правительство в своей среднесрочной программе социально-экономического развития на 2002 - 2004 годы провозгласило политику защиты добросовестного приобретателя и курс на передачу участков под строениями собственникам последних (раздел 3.1.7.). Обратим внимание: было заявлено именно о передаче, а не о продаже. Фактически речь шла о дооформлении прав на уже существующую собственность. К сожалению, при принятии нового Земельного кодекса в Думе представители правительства вопреки принятому стратегическому решению и, как говорят, опять не без давления со стороны столичных властей согласились на выкуп по 30-кратной ставке. По нашему мнению, продажа собственнику здания, предприятия того объекта, который уже ему принадлежит, выглядит как откровенный рэкет. И "просится" на рассмотрение в КС от лица многих тысяч пострадавших от "полуприватизации".

Желание чиновников застолбить свое право свободно распоряжаться общественным имуществом и свободно заниматься экономической деятельностью общеизвестно. Впрочем, как и печальные результаты такой деятельности. Но Основной закон не дает чиновникам таких прав. Базовым положением Конституции является норма о том, что высшей ценностью являются человек, его права и свободы, а обязанность государства - их соблюдение и защита (ст. 2). Это слова из тех 16 статей Основного закона, которые составляют основы конституционного строя РФ, им не могут противоречить никакие другие положения Конституции. Иначе говоря, государство обслуживает гражданина. И свою роль собственника от лица всех граждан оно должно выполнять только во вторую очередь, а в первую - обязанности по установлению и исполнению "правил игры", по проведению институциональных реформ. Об этом московские власти не вспоминают и пытаются навязать нам представление о равенстве всех форм собственности. Но это просто спекуляция: Конституция РФ говорит о равной защите всех форм собственности, но не об их "равенстве". Частная собственность, в том числе на земельные участки, является высшей ценностью, а обязанность государства - способствовать ее развитию и защите.

Обращение столичных властей в КС - сильная PR-акция. Но, громко заявив о своем желании жить по закону, московские власти вдвойне обязаны исполнять действующее российское законодательство, в том числе о выкупе участков под строениями, как бы и кто бы к этим нормам ни относился. А не использовать обращение в КС как предлог для продолжения беззакония.