Как советская власть решала жилищную проблему
Тупик в решении жилищной проблемы: 70-80-е годы
Ошибки жилищной реформы: 90-е годы
Что делает правительство?
Партии разные, но бессилие перед жилищными проблемам у них – общее
Яблоко предлагает конкретную программу решения проблем жилья и коммунальных платежей
Перспектива жилищно-коммунального комплекса (цель жилищной реформы)
Основные положения Жилищной программы Яблока
1. Остановить правительственную реформу ЖКХ!
2. Превратить страну в большую стройку!
3. Реальная коммунальная реформа: коллективный дом контролирует коммунальные службы 
4. Внедрение экономичных технологий в строительство
5. Контроль над естественными монополиями в ЖКХ
6. Развивать рынок жилья
7. Законодательное обеспечение решения жилищной проблемы
8. Адресная помощь нуждающимся
Наши лозунги

Сразу после Октябрьской революции большевики столкнулись с проблемой обеспечения рабочих жильем. Для этого все жильцы богатых квартир были выселены и на их место переселялись рабочие из подвалов и лачуг. У богатых вместе с квартирой зачастую отбирали мебель, домашнюю утварь, одежду и продукты. При этом богатой считалась квартира, где число комнат было больше числа жильцов.

Вскоре всех богатых выселили, а освободившихся квартир все равно не хватало. Поэтому было принято решение о покомнатном расселении нуждающихся, т. е. о подселении в квартиры, где на человека приходилось больше одной комнаты. Когда и после этого квартирная проблема до конца не была решена, власти стали “уплотнять” жильцов отдельных комнат, т. е. подселять к ним новых жильцов. Меры по уплотнению коснулись граждан, проживавших в отдельных комнатах площадью более 10 кв. метров. Позже политика уплотнения ужесточилась и эта норма была снижена до 8 кв. метров.

Многие просторные дома, требовавшие высоких расходов на отопление, уборку и т. д. в условиях отсутствия средств, которыми характеризовался военный коммунизм, оставались незаселенными, ветшали и приходили в упадок. Эти дома не ремонтировались, а новые не строились. Более того, отнятые у прежних владельцев и перераспределенные административным способом квартиры были не приспособлены к коммунальному использованию и также приходили в упадок. Кухни, ванные, туалеты стали очагами конфликтов. Людей довели до того, что они были вынуждены чуть ли не составлять расписание времени приготовления пищи, пользования ванной или очередности посещения туалета.

Новая экономическая политика (НЭП) в 20-х годах несколько снизила высокую социальную напряженность, вызванную квартирным вопросом. Был введен запрет на административное перераспределение и уплотнение, ограничено распределение жилья государством. Вместо этого были созданы стимулы для индивидуального и кооперативного строительства жилья, а также введен принцип самоокупаемости жилищного фонда. Причем кооперативы занимались не только строительством нового жилья, но и восстановлением разрушенного и пришедшего в упадок. Для этого кооперативам выдавались беспроцентные ссуды и кредиты, устанавливались льготные цены на покупку и перевозку стройматериалов. Одним словом, в стране закипела большая стройка.

Возможно, улучшение ситуации было не за горами, но на смену НЭПу пришла индустриализация. Стройка в стране продолжала кипеть и в 30-е годы, однако уже не жилищная, а индустриальная. В это время строились новые фабрики и заводы, а не дома и квартиры. Вернее, они строились, и много, но это по своей сути уже были бараки, временные пристанища для рабочих возле сооружаемых индустриальных гигантов. Отток средств из жилищного строительства в индустриальное привел к резкому снижению финансирования жилищно-коммунального хозяйства, жилищные условия населения ухудшились.

Индустриализация требовала привлечения в города рабочей силы для обеспечения ею промышленных новостроек. В этих условиях административное распределение жилья стало инструментом привлечения и удержания рабочих на предприятиях. За нарушение трудовой дисциплины рабочие лишались права получения жилья, прописка привязывала рабочих к месту жительства. 

Это было одной из жертв индустриализации страны, и, конечно, не самой большой. Вспомним В. Маяковского: “Я знаю – город будет, я знаю – саду цвесть, когда такие люди в стране советской есть!" Создавшийся приток граждан в города потребовал обеспечения их хоть каким-нибудь жильем. В угоду количеству ухудшилось качество вводимого в строй жилья: преобладали квартиры коммунального типа. Страна постепенно превращалась в одну большую коммунальную квартиру. Булгаков так и писал о соотечественниках, что “люди как люди, только квартирный вопрос их испортил”. На этом фоне знаменитые “сталинские дома” с высокими потолками и огромными комнатами для партийной номенклатуры выглядели нарушением принципов справедливости. Коммунальные неудобства не помешали построить мощную тяжелую промышленность и выиграть в Великой Отечественной войне. 

За годы войны и послевоенной разрухи значительная часть жилищного фонда была разрушена. Многие были вынуждены жить в землянках и уцелевших подвалах. В стране восстанавливали в первую очередь производство и архитектурный облик городов. Первые послевоенные новостройки своей помпезностью должны были символизировать возрождающуюся мощь государства, они не были рассчитаны на широкие массы. В добротных “сталинских” домах селилась партийная и хозяйственная элита.

С конца 50-х годов в нашей стране стали уделять особое внимание жилищной проблеме. Был принят ряд постановлений, нацеленных на улучшение жилищных условий населения, в результате чего развернулось массовое жилищное строительство. Это позволило почти всем нуждающимся переселиться из подвалов, полуподвалов и бараков в благоустроенные квартиры.

Важным моментом в решении жилищной проблемы был переход на посемейное заселение квартир в новых домах, что позволило большинству населения из “коммуналок” переселиться в отдельные квартиры. Это были не хоромы, а маленькие квартирки в серых типовых панельных домах, прозванные “хрущобами”, но все же это было достижением – переехать из барака в собственную благоустроенную квартиру! 

В результате для большинства горожан преобладающим типом жилища становилась отдельная квартира в капитальном доме с современным санитарно-техническим и инженерным оборудованием. Это значит, что простые люди получили доступ к таким обыденным сегодня благам, как холодная и горячая вода, канализация, центральное отопление, газ, ванна.

С начала 1970-х годов темпы жилищного строительства сокращались и в целом жилищно-коммунальное хозяйство становилось все более убыточным сектором экономики. На его поддержание потребовались значительные бюджетные средства, которых в застойной экономике уже не хватало. Квартплата и плата за коммунальные услуги покрывали только часть их стоимости из-за существовавшей скрытой инфляции. Поэтому основой государственной жилищной политики стало удешевление строительства. Строили наспех, из дешевых, некачественных материалов, которые к тому же разворовывали. В результате очень скоро потребовался дорогой ремонт и возросла стоимость обслуживания жилья. Воистину, скупой платит дважды.

К тому времени более половины всех жилых помещений принадлежало предприятиям и организациям. Они не имели права распоряжаться жилищным фондом по своему усмотрению, однако должны были нести ответственность за его финансирование и управление. Причем большинство предприятий не имело достаточных средств для содержания своего жилья, и государство было вынуждено выделять им дотации. Естественно, часть этих денег разворовывалась или пускалась на другие цели. Отсутствие хозяйского обслуживания и своевременного ремонта приводило к износу зданий, что требовало дополнительных затрат, которые из-за отсутствия средств у предприятий ложились на бюджет.

Видя, что денег не хватает, а имеющиеся используются неэкономно, ЦК КПСС и Совет министров в 1981 году приняли решение о постепенной передаче ведомственного жилищного фонда местным Советам. Еще до этого было принято решение о развитии кооперативного строительства. Этому способствовал тот факт, что годы хоть и были застойные, однако наблюдался реальный рост благосостояния населения. На счетах граждан в сберкассах скопилось достаточное количество средств для инвестирования в строительство собственного жилья. Объем этих средств в несколько раз превышал все бюджетные расходы на строительство жилья.

К сожалению, к существенному улучшению ситуации меры по передаче ведомственного жилищного фонда местным Советам не привели. Это произошло не только потому, что процесс передачи шел крайне медленно, но и потому, что централизованная система управления жилищным фондом была громоздкой и крайне неэффективной. Организации по управлению и обслуживанию жилья не имели необходимой самостоятельности, а в решении технологических вопросов предпочтение всегда отдавалось высокоцентрализованным проектам. Так, например, использование центрального отопления требовало строительства теплосетей даже к самым удаленным объектам. Это вело к огромным потерям тепла, значительным затратам на содержание теплосетей и крайнему неудобству для жильцов из-за отключений воды, связанных с авариями и летними профилактическими работами. 

Трудность решения жилищного вопроса заключалась не только в нехватке средств, но и в отсутствии конкурентной cреды. Службы, ответственные за управление и обслуживание жилья, выступали одновременно и как заказчики, и как подрядчики работ и услуг. Организации по снабжению водой, теплом, установке и ремонту лифтов, оказанию услуг связи, вывозу мусора занимали монопольное положение, стимулов к улучшению работы у них не было. В итоге – нежелание повышать качество и снижать издержки. Поэтому антисанитарное состояние и низкий уровень обслуживания таких мест общего пользования, как подъезды, дворы, детские площадки, стали нормой. Поломанные лифты, захламленные мусоропроводы и очереди на установку телефона также были обыденным явлением.

В эти годы кооперативное движение стало настоящим локомотивом, тянувшим за собой все жилищно-коммунальное хозяйство страны. На средства граждан возвели миллионы квадратных метров добротного жилья. Люди были рады возможности построить для себя квартиру. Однако государство в условиях плановой экономики не смогло в полной мере дать гражданам реализовать свои возможности. Проклятие советской экономики – дефицит – легло и на жилищное строительство. В стране не хватало строительных мощностей. Поэтому люди, имея не только желание, но и деньги, не могли улучшить свои жилищные условия. К 1985 году сложилась ситуация, когда у граждан прекратили принимать заявки на вступление в жилищный кооператив, т. к. удовлетворение уже имевшихся заявок при прежних темпах кооперативного строительства требовало более 10 лет. 

Таким образом, к середине 80-х в жилищно-коммунальном хозяйстве проявился целый ряд проблем, требовавших скорейшего решения. Некоторые из них тянулись аж с 20-х годов. Например, размер платы за жилье, установленный в 1928 году на уровне 1 руб. 32 коп. за 1 кв. метр, с тех пор оставался неизменным, хотя стоимость строительства жилья в результате роста цен на стройматериалы, использования нового санитарно-технического и инженерного оборудования и т. д. значительно возросла. Дефицит нового жилья, снижение качества строительства и эксплуатации – все это говорило о необходимости кардинального решения жилищной проблемы. Хотя дальше слов решение проблемы не продвинулось, зато со всех трибун подчеркивалась важность удовлетворения потребности населения в жилье и считалось, что оно является мерилом того, как удовлетворяются остальные потребности. 

А они удовлетворялись плохо, т. к. в среднем простая советская семья улучшала свои жилищные условия только раз в 20–25 лет, а когда все-таки вселялась в новую квартиру, то новоселье омрачалось недоделками, которые потом приходилось устранять за свой счет на протяжении нескольких лет. Не случайно одной из главных социальных идей перестройки стало ускорение решения жилищной проблемы.

В результате ускорения предполагалось обеспечить каждую советскую семью к 2000 году отдельным жильем – квартирой или индивидуальным домом. Добиться этого планировалось за счет государственного жилищного строительства, а также вовлечения средств граждан посредством широкомасштабного создания жилищно-строительных кооперативов и индивидуального строительства. Планировалось, что каждый третий дом будет возводиться на средства граждан. К сожалению, эти идеи не были реализованы, а с крахом перестройки и с началом либеральных реформ в России жилищная проблема не только не утратила свою остроту, но и приобрела еще большее социальное значение.

Главным образом, рыночные “реформы” в жилищной сфере заключались в приватизации квартир и передаче ведомственного жилищного фонда муниципалитетам. Желаемого результата по увеличению объема и качества оказываемых жилищно-коммунальных услуг населению, а также снижению их стоимости не произошло. Об этом свидетельствует то, что темпы роста затрат на жилищно-коммунальные услуги в 1994–1995 гг. опережали общие темпы инфляции.

Единственным плюсом отсутствия реформ явилось то, что хоть здесь у правительства не поднялась рука ограбить народ. Проведение в 1992 году массового изъятия накоплений населения с помощью инфляции и “шоковой терапии” не коснулось жилищного сектора. При колоссальном повышении цен на продукты питания народ может есть хлеб и воду или кормиться с садовых участков, при взлете цен на одежду и обувь можно донашивать старье, а вот при недоступности жилья весь народ перейти жить на вокзалы не может. Поэтому никаких преобразований жилищно-коммунального хозяйства, за исключением опять почти бесплатной приватизации и освобождения предприятий от жилищного фонда, не было.

Бесплатная приватизация только на первый взгляд кажется справедливой, а на самом деле она просто закрепила существовавшую до этого несправедливость в распределении материальных благ. Конечно, для рабочего, врача или учителя, стоявшего в очереди на свою одно-двухкомнатную квартиру по 20–25 лет, она по справедливости должна была быть бесплатной. А вот для партийных функционеров, успевшие без всяких очередей получить не только себе, но еще и родне трех-четырехкомнатные квартиры в центре города, – разве для них "прихватизация" должна была стать бесплатной? Разве они не должны были платить за сверхнормативную площадь, удобное месторасположение, дополнительные удобства по прогрессивной шкале? Очевидно, что такие “ошибки” появляются от прямой заинтересованностью властной элиты.

Приватизация квартир позволила решить проблему более эффективного их использования (благодаря возможности обменять квартиру, продать или заложить). Однако скоро стало очевидным, что квартира является не полноценным объектом недвижимости, а лишь частью такого объекта – жилого дома. Собственник квартиры ничего не может сделать для его капитального ремонта или улучшения, а при разрушении дома остается и вовсе ни с чем. Совершенно ясно, что нужно объединение всех владельцев квартир в качестве коллективного собственника дома. 

К сожалению, не было создано никаких стимулов для образования товариществ собственников квартир и взятия на себя ответственности за подъезды, лестничные клетки, детские площадки и прочие места общего пользования, поэтому дома оставались в муниципальной собственности. Муниципалитеты, а не коллективные дома, стали новыми адресатами получения бюджетных дотаций – вместо предприятий и местных Советов.

Это было второй ошибкой. Люди не успели понять преимуществ новых возможностей коллективных домов, а муниципальные чиновники с удовольствием “наложили лапу” на мощнейший финансовый поток дотаций на жилье. Ведь ясно, что, пока этими дотациями командует чиновник, а не “коллективный жилец”, ничего в этой сфере не изменится, будь то чиновник федеральный, муниципальный или ведомственный. Конкурсы на обслуживание домов по большей части – фикция, их “выигрывают” по договоренности с чиновником.

Третья ошибка – так и не был создан цивилизованный рынок жилья.

Рынок жилья состоит из двух сегментов: купля-продажа объектов нового строительства (первичный рынок), а также купля-продажа и обмен существующих квартир (вторичный рынок). Обмен и купля-продажа были призваны привести качество и количество занимаемого жилья в соответствие с возможностями и потребностями семей, т. к. часть населения, обладающая определенными средствами, но недостаточными для строительства или покупки целого дома или квартиры, может оплатить дополнительные удобства и метраж. Также эта часть рынка призвана способствовать развитию рынка труда, т. к. должна облегчать приобретение жилья по новому месту работы. Однако ее функционирование усложняется дырами в законодательстве, за которые приходится расплачиваться гражданам.

Сколько было случаев, когда людей, особенно пожилых и с ограниченными возможностями, всяческими способами обманывали, забирали квартиры и выбрасывали на улицу или даже убивали. Государство, введя непомерно высокие пошлины и налоги при продаже квартиры фактически вынуждает людей занижать рыночную стоимость жилья при продаже. Официально продавать квартиру можно только по расценкам Бюро технической инвентаризации (БТИ), которые, например, в 1992–1994 гг. не имели ничего общего с рыночной стоимостью квартир и составляли всего несколько процентов от ее стоимости, а сейчас составляют порядка половины ее стоимости. Понятно, что все деньги сверх оценки БТИ идут "черным налом", создавая возможность всякого рода мошенникам и жуликам наживаться за счет честных людей. Более того, государство еще и открыто грабит население, введя налогообложение доходов от приращения стоимости квартиры при продаже квартиры. Ведь какой это доход, если гражданин иногда вынужден продать квартиру или ее часть, чтобы заплатить за ставшее платным медицинское обслуживание или чтобы дать детям возможность учиться в платном учебном заведении?

Хотя на самом деле трудно назвать реформой выполнение решения ЦК КПСС десятилетней давности об освобождении предприятий от жилищного фонда и передаче его на балансы местных органов власти, все же эта мера разрушила прежнюю централизованную систему управления. Однако появившиеся на ее обломках организации по обслуживанию жилья оказались еще менее эффективны, так как сохранили свое монопольное положение и надежно отгородились от всякого внешнего контроля. Прежние управленцы постарались остаться на руководящих постах или создать новые прибыльные места себе и родственникам. Новые организации просто дублировали функции и способы действия старых, зачастую работая с ними параллельно. Решения о победителях конкурсов и аукционов на управление, ремонт и эксплуатацию домов зачастую принимались на основе "кумовства", а не из соображений экономической выгоды. Поэтому происходило не удешевление, а удорожание стоимости обслуживания жилищного фонда.

В настоящее время в стране не предпринимается адекватных действенных мер по улучшению ситуации в жилищно-коммунальном хозяйстве. Состояние последнего никак не соответствует цивилизованным стандартам. Мы по-прежнему остаемся один на один со своими проблемами. Это стесненные жилищные условия, низкое качество жилья и коммунальных услуг. Многие не имеют собственного жилья и вынуждены снимать квартиру или жить в общежитии, многие ютятся в "коммуналках" и "хрущобах". Дома обветшали и требуют капитального ремонта, новые не строятся, подъезды находятся в антисанитарном состоянии, дворы не благоустроены, детские площадки не оборудованы.

Ничего для того, чтобы добиться реальной жилищной реформы. Все для того, чтобы переложить бремя содержания жилья с бюджета на карманы людей.

Содержанием предлагаемых и проводимых правительством реформ является повышение тарифов на пользование жилищно-коммунальными услугами для достижения 100%-ного уровня покрытия затрат на жилищно-коммунальное хозяйство за счет населения (так называемый федеральный стандарт “Доля платежей населения в покрытии затрат на все виды жилищно-коммунальных услуг”). При этом доля расходов на данные услуги в совокупном доходе семьи должна учитывать мировую практику и составлять примерно 25% (федеральный стандарт “Максимально допустимая доля расходов на жилищно-коммунальные услуги в совокупном доходе семьи”). Правительство обязывает все регионы следовать принятому им “Графику перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг населением…”. В общем, компенсируют свое бездействие и некомпетентность в лечении причин неэффективности существующего жилищно-коммунального хозяйства за счет снижения благосостояния населения. По сути, в процессе так называемой “жилищно-коммунальной реформы” правительство пытается уже в который раз обобрать народ! 

В этих стандартах правительство лишний раз показало свою неспособность выполнить конституционную обязанность по обеспечению граждан жильем. Правительство предполагает взимать с людей за жилье максимально допустимую долю ежемесячных доходов, а взамен предоставить гарантии, которые ниже даже принятых в мире минимальных стандартов! Так, максимально допустимая доля собственных расходов граждан на оплату жилья и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи на перспективу до 2003 года составляет 25%. При этом, вероятно, правительство устанавливало эту цифру исходя из опыта США, где верхним пределом возможного расходов на жилье считается 25% ежемесячных доходов. Неужели правительство собирается через четыре года создать для россиян уровень жизни, аналогичный американскому? К сожалению, нет. Есть другой стандарт – минимальной нормы обеспеченности жильем. Почти полвека назад ООН разработала первый международный стандарт рекомендуемых жилищных условий, которые требуются для обеспечения жизнедеятельности людей. По этому стандарту на каждого члена семьи должно приходиться не менее 20 кв. метров общей площади жилья, а по стандарту нашего правительства россиянину хватит и 18 кв. метров. Более того, каждый член семьи, по заключению ООН, нуждается в одной индивидуальной комнате, а еще минимум одна комната предназначается для совместного пребывания. В последующие годы данный стандарт был увеличен до 30 кв. метров и числа комнат совместного пребывания до двух. В большинстве индустриальных стран, в том числе и в США, стандарт обеспеченности жильем составляет 40–50 кв. метров.

Другой мерой правительства по реформированию жилищно-коммунального хозяйства стала передача муниципалитетам ведомственного жилищного фонда. При этом у местных властей денег на поддержание жилья в бюджете не оказалось, а средства на прием ведомственного жилья, якобы выделенные из федерального бюджета, либо не дошли до регионов, либо оказались ничтожно малы. Пришлось местным властям, дабы хоть как-то справиться с ситуацией, сокращать объем и снижать качество жилищно-коммунальных услуг. Недостающие деньги решили позаимствовать опять-таки у предприятий. Получилась своего рода игра в мячик: кто кого перехитрит. Не придумали ничего лучшего, чем ввести для предприятий новый налог "на содержание жилищного фонда" в размере до 1,5% от объема реализованной продукции, еще крепче затянув налоговую петлю на горле задыхающихся отечественных предприятий. То, как наши бизнесмены научились уходить от налогов, давно известно, поэтому реальных пополнений местных бюджетов не последовало. Решили было обратиться к населению. Однако к тому времени доходы населения резко упали и любые дополнительные поборы грозили социальным взрывом. Внебюджетные социальные фонды также не смогли выступить источником финансирования жилищно-коммунального хозяйства.

Меры правительства по помощи гражданам в индивидуальном строительстве также носили характер полумер и оказались нерезультативными. Например, "Федеральный чековый инвестиционный фонд", созданный в 1994 году правительством для содействия населению в приобретении жилья по стоимости строительства, предлагал населению приобрести акции с рассрочкой платежа. Стоимость акций рассчитывалась исходя из стоимости строительства 1 кв. метра жилья и курса американского доллара. Для большинства населения, имеющего рублевые доходы, такая форма долгосрочных инвестиций является недоступной в связи с инфляцией рубля и изменением масштаба цен в иностранной валюте. Другой пример, программа жилищных кредитов. Она предполагала предоставление субсидий на строительство в размере до 70% от стоимости квартиры или дома. Их могли получить очередники по критерию срока ожидания и совокупного дохода семьи. Собрать необходимые 30% могла лишь незначительная часть очередников, но и из них образовались очереди – уже за кредитами.

Созданное правительством Федеральное агентство ипотечного кредитования бездействует. Развитие ипотеки тормозится неразвитостью рынка недвижимости, высоким риском и неприемлемыми накладными расходами при совершении сделок, несовершенством законодательства. Все это оборачивается высокой стоимостью кредитов, К тому же одно из условий предоставления кредита предполагает, что ежемесячная выплата по кредиту не превысит 30% от дохода семьи. Если платить за кредит 300 долларов в месяц, а сейчас установилась именно такая средняя сумма выплаты, то ежемесячный доход семьи должен быть порядка 1000 долларов. И это при том, что большая часть населения получает мизерную зарплату или вовсе не получает заработанные деньги в течение долгих месяцев, а то и лет. 

Вместе с этим в городах, где велика степень концентрации капитала, некоторые люди все-таки имеют достаточные для инвестирования в строительство доходы, однако существующее законодательство не позволяет задекларировать заработанные деньги, т. к. после уплаты налогов от них мало что останется.

Таким образом, жилищно-коммунальное хозяйство столкнулось с непреодолимым противоречием. Качество жилья и коммунальных услуг весьма далеко от мировых стандартов, однако оплата за них, устанавливаемая на основе монопольных цен, берется по мировым стандартам. Система бюджетных дотаций на ЖКХ несправедлива – она никак не учитывает благосостояние людей и излишки жилплощади. И бедный, и богатый платят по одним и тем же ставкам. Вторая проблема – услуги, которые предоставляют организации по управлению и обслуживанию жилищно-коммунального хозяйства. Всем ясно, что качество этих услуг ниже всякой критики, а расходы бюджета на них очевидно завышены. Это происходит потому, что платят не конкретные люди, а бюджет. Наконец, внедрение технологичных материалов и проектов, например, материалов с теплоизолирующим эффектом, автономных систем тепло- и энергообеспечения, требует инвестиций на первом этапе, но дает существенную экономию в последующем. При растранжиривании денег путем бюджетных дотаций это практически невозможно. За долгие годы отсутствия прогрессивных преобразований правительство показало себя не способным в полной мере удовлетворить одну из базовых потребностей человека – потребность в жилье. Что же в таких условиях предлагают различные партии и движения? 

Всех заботит проблема приобретения политического капитала, а не поиска путей и средств для решения жилищной проблемы. Среди предлагаемых мер – сплошная декларативность и популизм. Так, например, в программе КПРФ значится: “Возвратить гражданам России гарантированные социально-экономические права на труд, отдых, жилище…”, вот только как это сделать, коммунистических лидеров не волнует – главное вовремя раздать обещания. Зато ЛДПР выступает за “разработку государственной программы обеспечения жильем всех граждан России”. Причем у них все просто – программа эта должна предусматривать всего лишь три меры: жилищное строительство для малоимущих, льготные кредиты и раздачу брошенных в деревнях домов. Движение “Наш дом – Россия” считает “основным направлением своей политики всемерную поддержку жилищного строительства”, но почему-то “основное направление” в программе НДР занимает менее странички общих слов. Ни у одной из партий нет конкретной программы действий, которая опиралась бы на анализ реального положения в жилищно-коммунальном хозяйстве!

Война в Югославии, отпор НАТО и вопрос, где будут жить сербы после войны, заботят политиков всех мастей больше, чем вопрос, где и как сейчас живут их соотечественники и как собираются жить. Мы выступаем за то, чтобы в первую очередь решать наши внутренние проблемы. Не НАТО виновато в том, что у нас не решен жилищный вопрос. Это наше правительство обрекает нас обитать в условиях, которые не обеспечивают нормальной жизни, которые ниже человеческого достоинства, и при этом оно обирает нас до последней копейки! Это наши политики не предлагают ничего или предлагают отдельные популистские меры! Поэтому уже сейчас надо браться за реформирование жилищно-коммунального хозяйства, разрабатывать и предлагать конкретные меры.

Исходя из анализа сложившегося положения в решении жилищной проблемы и проводимой правительством тупиковой жилищной политики ЯБЛОКО предлагает свою программу жилищной реформы и преобразований в сфере коммунальных услуг, которые мы рассматриваем как важнейшие задачи и муниципальной, и общеэкономической политики. Реформы должны носить демократический, а не олигархический характер, т. е. направляться на повышение благосостояния широких масс населения, а не отдельных групп. 

Необходимо осознать, что продекларированная правительством Кириенко–Немцова реформа жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) в предложенном виде неосуществима в принципе. Само понятие ЖКХ не отражает сути новой рыночной ситуации, смешивает различные проблемы, каждая из которых требует своего решения. Вот эти проблемы: 

1. обеспечение граждан жильем;
2. непосредственное участие жильцов в решении вопросов коммунального хозяйства;
3. снижение затрат на коммунальные услуги посредством обуздания локальных монополий коммунальщиков; 
4. освобождение бюджетов от непомерного бремени дотаций при одновременной помощи социально не защищенным категориям граждан. 

Перспектива жилищно-коммунального комплекса (цель жилищной реформы)

Жилые дома и прилегающая территория должны превратиться в коллективную собственность жильцов. Они в качестве коллективных собственников должны проводить конкурсы на обслуживание домов и выбирать подрядчика, который лучше, качественнее обслуживает и при этом устанавливает меньшие цены. Все монополисты в жилищно-коммунальном хозяйстве, такие как организации, отвечающие за снабжение домов теплом, водой, газом, электричеством и т. д., должны быть под жестким контролем муниципальных и государственных органов власти и общественных организаций. Квартиры, а также индивидуальные дома должны достаточно просто и с минимумом накладных расходов продаваться, обмениваться, покупаться или закладываться для получения кредитов. 

Свои сбережения люди будут вкладывать в улучшение жилищных условий, инвестировать в строительство, а не в финансовые пирамиды и банки-однодневки, и тем более не в американские доллары. Нам незачем поддерживать американскую экономику, нам надо поддерживать отечественное производство. Поэтому мы создадим условия для того, чтобы население вкладывало деньги не в доллары, а в отечественное строительство. Развитие жилищного строительства приведет к оживлению смежных отраслей экономики. Проектные институты получат новые заказы, заработают простаивающие мощности домостроительных комбинатов, сотни тысяч квалифицированных строителей вернутся в строительно-монтажные организации, а не будут делать “евроремонты” и строить дворцы новым русским. Страна должна превратиться в большую стройку! 

Те, кто побогаче, как правило, будут переезжать в пригороды, в собственные коттеджи. Те, у кого денег поменьше, будут получать государственную помощь в виде дотаций на оплату жилья и коммунальных услуг. Наиболее нуждающимся и малообеспеченным государство предоставит бесплатное социальное жилье. Для значительной части населения первостепенным вопросом является не столько приобретение нового жилья, сколько улучшение жилищных условий. Поэтому вместе с развитием строительства будет усовершенствован вторичный рынок жилья, люди не будут бояться обмана при обмене жилья, их будет защищать закон. 

Как этого достичь?

Основные положения Жилищной программы ЯБЛОКА

1. Остановить правительственную реформу ЖКХ!

Мы выступаем против утвержденного правительством на 1999–2000 гг. предельного уровня повышения расходов семьи на жилье, равного 19–20%. Этот уровень должен быть снижен и составлять не более 15% с дифференциацией по регионам. Повышать этот уровень можно будет только в случае роста реальных доходов населения. В противном случае дополнительные расходы семейного бюджета еще в большей степени снизят уровень и качество жизни населения, как это случилось, например, в 1994–1995 гг., когда произошел резкий рост тарифов на фоне снижения реальных доходов населения. 

Дотации на жилье пока сохраняются. Но весь вопрос в их распределении! Мы должны стремиться к тому, чтобы они доводились не до муниципального чиновника, а до каждого дома. Чтобы именно жильцы дома принимали решение, какая из коммунальных организаций обслуживает этот дом, как и когда проводится капитальный ремонт и т. д. И, как правило, определять такие организации нужно через систему конкурсов или аукционов.

Мы реалисты, и мы понимаем, что за жилье надо платить. При достижении устойчивого экономического роста станет возможным повышение уровня покрытия затрат жилищно-коммунального хозяйства самим населением. При этом второй федеральный норматив – доля расходов на жилье в семейном бюджете – должен увеличиваться еще более медленно. Таким образом удастся защитить малоимущих и стимулировать рациональное перераспределение эксплуатируемого жилищного фонда.

2. Превратить страну в большую стройку!

Надо стимулировать жилищное строительство за счет налоговых льгот и развития механизмов привлечения дополнительного финансирования, а также снижения стоимости строительства. Каждый рубль государственных средств, направленных на развитие жилищного строительства, должен за собою привлекать пять рублей из коммерческого сектора. Коммерческие фирмы и банки должны вкладывать деньги в реальный сектор экономики, а не в торговые операции по перепродаже.

Налоговая система и налоговые льготы. Долгое время существовала льгота по налогу на добавленную стоимость для жилищного строительства. И статистика убедительно показывает: тогда, когда ее отменяли, темпы жилищного строительства резко падали. Эта льгота должна быть восстановлена. Это – программа-минимум. Но задачи налогового стимулирования жилищного строительства надо ставить и шире.

Давно назрела необходимость создания механизма полного зачета НДС по объектам законченного капитального строительства, по крайней мере, по жилью. В настоящее время застройщикам НДС не возмещается, что удорожает стоимость строительства.

Недавно, к сожалению, был принят неудачный закон о новых ставках налога на недвижимость граждан. По нему региональным органам власти даются чрезвычайно широкие полномочия по установлению весьма высоких ставок этого налога. Этот закон должен быть пересмотрен. Во-первых, должна быть исключена возможность того, что высокие ставки могут быть распространены на обычных граждан, имеющих обычные квартиры. Высокие ставки налога – только на богатых. Но важнее даже другое. Надо видоизменить сам налог.

Необходима замена налогом на недвижимость непригодных для рыночных условий административно определяемого налога на землю и налога на имущество физических и юридических лиц. Налог на недвижимость должен устанавливаться местной властью как определенный процент от фискальной оценки, производной от рыночной стоимости единого объекта недвижимости (участок вместе со строением). Рыночная стоимость определяется с учетом наилучшего использования недвижимости. Для сбора налога на недвижимость необходимо создание фискального кадастра, ведение которого должно быть поручено отдельной службе – уполномоченному на то органу местного самоуправления. В фискальном кадастре фиксируются объекты налогообложения и их фискальная стоимость (налогооблагаемая база), размер налога, а также лица-налогоплательщики. 

Фискальная стоимость определяется по единой для Российской Федерации методологии, основанной на рыночной оценке недвижимости. Оценка в целях налогообложения недвижимости должна производиться должностными лицами службы фискального кадастра. Для уточнения оценки и в случае возникновения споров должны привлекаться независимые оценщики. Для создания фискального кадастра требуется сплошная инвентаризация объектов недвижимости, которая должна выявить те объекты, которые не прошли учет по инициативе владельцев. Инвентаризация и учет объектов для налогообложения должны проводиться за счет средств муниципальных бюджетов. Предметом обложения по этому налогу является объект недвижимости; плательщиком налога выступает собственник объекта. 

Налог на недвижимость выступает стимулом и регулятором рынка: посредством его каждому собственнику устанавливается своего рода нижний предел “рентабельности производства”, имущественный ценз (для объектов, не приносящих дохода). Если собственник не может обеспечить эту доходность и оплатить налог, он продает объект, который переходит к более эффективно использующему объект собственнику. Таким образом, налог на недвижимость обеспечит эффективное использование имеющейся недвижимости; позволит снизить налоги на операции с недвижимостью, которые препятствуют вовлечению недвижимости в хозяйственный оборот. 

Налог на недвижимость позволит более справедливо перераспределить налоговое бремя – лица, владеющие более ценной недвижимостью, будут платить больше, чем менее обеспеченные граждане. Это будет способствовать социальной стабильности. Введение налога на недвижимость позволит уменьшить налоги на труд и на прибыль, перенеся тяжесть налогообложения на уже созданный капитал в вещественной форме. Такая перестройка всей системы налогообложения будет стимулировать экономическую активность и способствовать экономическому росту. 

Развивать долгосрочное жилищное кредитование (ипотеку). Системно решить проблему жилья можно только посредством системы долгосрочного жилищного кредитования, механизмами которого являются различные формы ипотеки: кредитование под залог недвижимости, ссудо-сберегательные схемы – привлечение сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи, и некоторые другие формы. Смысл ипотеки очень прост: въезжаешь в квартиру (дом) сейчас, а платишь еще 15–20 лет. Механизм ипотечного кредитования в большинстве стран мира проявил себя как самый результативный и эффективный для финансирования строительства.

При этом нам не нужны суррогаты ипотеки – для немногих избранных, для получения западных кредитов, наподобие той, которая действует в некоторых крупнейших городах страны. В нынешних рыночных условиях говорить об ипотеке пока не приходится. Да, сейчас можно получить кредит под залог квартиры, но это не ипотека, а, скорее, ломбард. И условия этих кредитов таковы, что только человек в отчаянном положении ими воспользуется (вот московские стандарты: срок – 0,5–3 года, выдается не более 70% стоимости квартиры под 30% годовых в валюте и, естественно, при условии “выписки” из квартиры). 

Ипотека может развиваться на основе надежных прав собственности на недвижимость, включающей, как правило, и земельный участок, в условиях свободной и конкурентной купли-продажи объектов, при которых выясняется их действительная цена. Ипотека требует четких “правил игры”, минимизации издержек при сделках, поддержки со стороны государства в форме налоговых льгот гражданам-заемщикам, Наконец, нужны доверие к национальной валюте и невысокая, предсказуемая инфляция. Государство должно стремиться выстроить именно такие условия для развития ипотеки. А пока – стимулировать разнообразные коллективные формы решения проблем жилья.

В существующих условиях экономической нестабильности надо использовать формы аккумулирования средств, заслуживающие доверие населения. Например, аккумуляция инвестиций населения в "строительно-сберегательных кассах" на уровне небольших местных сообществ. Для организации такой кассы люди, которые очно или заочно знают друг друга, договариваются об объединении существующих капиталов и будущих доходов. В зависимости от величины взноса они последовательно вселяются в новые квартиры. При этом вселившиеся раньше других выплачивают установленные взносы в пользу помогавшим им. Совместные средства идут на покупку или строительство жилья. Другим вариантом является случай, когда муниципалитет вкладывает в такую кассу часть собственных средств или перечисляет средства, причитающиеся участникам кассы как жилищные дотации.

Снизить стоимость строительства. Не секрет, что высокие, ничем не оправданные цены на жилье или коммунальные услуги порой поддерживаются искусственно, о чем свидетельствует снижение цен на недвижимость после августовского кризиса. Один или несколько монополистов навязывают эти цены другим организациям, препятствуют вхождению на рынок конкурентов. Следовательно, надо бороться с монополистами как рыночными, так и административными мерами: разрабатывать антимонопольное законодательство и механизмы пресечения сговора на рынке. Как это делать – хорошо известно, только на протяжении восьми лет реформ ни одно правительство не желало всерьез бороться с монополиями, даже с местными. В ряде случаев необходимо разукрупнять подобные организации.

3. Реальная коммунальная реформа: 
коллективный дом контролирует коммунальные службы

Прежние организации по управлению и обслуживанию жилья, имея стабильное финансирование из бюджета, выступали одновременно как заказчики и подрядчики работ и услуг. Поэтому они не были заинтересованы в повышении качества и снижении стоимости услуг. Кроме этого, такие организации сочетали названные функции монопольно. Следовательно, повышение качества и снижение стоимости услуг могут быть достигнуты посредством передачи функций заказчика и подрядчика в частный сектор, перевода обслуживания жилья на конкурсную основу. Конкурсы должны быть честными. Обслуживающие предприятия должны контролировать заинтересованные в реальной экономии люди – сами жильцы, а не чиновники. Контракты должны заключаться с коллективными собственниками (кондоминимумами), а не с бюджетными организациями, обслуживающими дома, что потребует довести бюджетные дотации непосредственно до товариществ собственников.

Необходимо перейти от приватизированных квартир к “коллективным домам”, или, как говорят, к кондоминиумам, включающим имущественный комплекс всего дома. Для передачи функции заказчика коллективным собственникам должен быть использован механизм товариществ собственников жилья, когда к собственникам квартир отходят функции управления и обслуживания жилья (необходимы соответствующие поправки в закон “О ТСЖ”). Чтобы минимизировать свои расходы и максимизировать качество услуг, они передают функции обслуживания на конкурсной основе частным или муниципальным компаниям. В этом случае решение определяет фактор "цена–качество". Для передачи функций подрядчика необходимо стимулировать развитие частных компаний по управлению и обслуживанию объектов жилищно-коммунального хозяйства. Последние, чтобы получить деньги заказчика, будут вынуждены снижать цену работ и услуг, одновременно повышая их качество. 

Неэффективность прежней системы управления была обусловлена ее громоздкостью, отсутствием стимулов для управленцев и высокой степенью централизации, т. е. необходимостью координации действий как с вышестоящими инстанциями, так и с нижестоящими. В современных условиях отпадает потребность в такого рода менеджерской работе. Если раньше у управленца был стимул к продвижению по карьерной лестнице, что требовало слепого выполнения даже неэффективных для его организации указаний вышестоящей инстанции, то сегодня менеджер ни от кого, кроме заказчика, не зависит. Если раньше единственным материальным стимулом управленца было "украсть что плохо лежит" или оказать услуги "на сторону", что наносило ущерб организации, то сегодня материальное благополучие менеджера должно быть напрямую связано с эффективностью собственной компании. Поэтому только использование новой организационной структуры и мотив менеджера "работать на компанию – значит, работать на себя" принесут ощутимую экономию средств заказчика.

4. Внедрение экономичных технологий в строительство

Все новое жилье должно вводиться в строй только с учетом новых экономичных стандартов. Потери энергии, тепла, воды в наших домах огромны, превосходят все возможные нормы. Установка стеклопакетов вместо обычных окон сделает квартиру не только более красивой и удобной, но и экономичной – тепло не будет уходить со сквозняками. Весь мир переходит на технологии, сберегающие тепло, энергию и другие ресурсы. Необходимо в этом направлении продвигаться и нам. Переделывать старые дома дорого и хлопотно, но необходимо потребовать, чтобы в новых строящихся домах применялись технологичные материалы и проекты, например, материалы с теплоизолирующим эффектом, автономные системы тепло- и энергообеспечения и т. д. 

Установка приборов индивидуального учета расхода воды, тепла и газа не только стимулирует их рациональное использование и экономию для населения, но и указывает на потери в сетях. Поэтому такие явления, как пар и горячая вода, бьющие зимой гейзерами и обогревающие улицу, или прорвавшаяся канализация, будут немедленно устраняться. Причем компании будет выгодно применять для починки более прогрессивные материалы и производить профилактические ремонты, чтобы через короткие промежутки времени не приходилось все переделывать. 

5. Контроль над естественными монополиями в ЖКХ

Многие отрасли жилищно-коммунального хозяйства по своей природе являются естественными монополиями. Поэтому рыночные механизмы влияния на цену и качество здесь неприменимы. Следовательно, для естественных монополий необходимо применять административные инструменты воздействия. Такими инструментами являются ужесточение стандартов содержания жилья и государственное лицензирование некоторых видов деятельности. Для этого требуется разработать соответствующие нормативные акты. Контроль за их исполнением необходимо возложить на специальный департамент Государственного антимонопольного комитета. И шире привлекать к этому общественные организации жильцов.

6. Развивать рынок жилья

Необходимо развивать рынок жилья, т. к. в сложившихся условиях он работает лишь частично, и то в примитивных формах. Необходимо сократить денежные расходы, связанные с обменом или куплей-продажей квартиры, вывести “из тени” все сделки с недвижимостью, осуществлять их по реальным рыночным ценам. Как это сделать – говорилось выше.

7. Законодательное обеспечение решения жилищной проблемы

Проблема обеспечения граждан доступным жильем, дифференцированным по цене, качеству и месторасположению, требует решения трех задач: 

• демонополизация в области собственности на землю, развитие рынка земельных участков и иной недвижимости; 
• демонополизация в сфере строительства и производства стройматериалов; 
• развитие законодательства о рынке недвижимости (гарантия прав собственности на недвижимость, снижение издержек при сделках с недвижимостью, ипотека). 

ЯБЛОКО выступает за разработку законодательных актов, необходимых для решения жилищной проблемы, в частности, нового Жилищного кодекса. Сегодня же многие положения жилищного законодательства устарели и требуют пересмотра. Например, с изданием в 1993 году Закона РФ о праве граждан на передвижение институт прописки утратил свой разрешительный характер и носит чисто регистрационный характер. Механизмы привлечения средств граждан будут работать только в условиях доступности кредита. Для развития ипотечного кредитования требуется серьезно переработать действующие законы – об ипотеке, о регистрации прав на недвижимость – и принять новые, в первую очередь о Земельном кадастре. Законодательного регулирования требует и деятельность частных компаний по организации и управлению жилищным фондом. Ведь роль, которую может играть частный сектор в предоставлении таких услуг, велика, т. к. это не только дополнительные средства, но и новые технологии.

Кроме законодательного оформления механизмов привлечения частных компаний и предоставления банковских кредитов, необходима программа подготовки менеджеров компаний по управлению и обслуживанию жилья. Также необходимо разработать модели оценки эффективности финансирования жилищно-коммунального хозяйства. Для этого потребуется гармонизировать системы сбора статистической информации, бухгалтерского учета и федеральные стандарты перехода на новую систему оплаты жилья.

8. Адресная помощь нуждающимся

Важнейшей проблемой рыночной экономики является забота о социально уязвимых группах населения. При этом мы исходим из принципа адресной помощи. Для этого необходимо упорядочить процесс предоставления льгот отдельным категориям граждан, ввести дифференцированную оплату жилья в зависимости от его метража, качества и местоположения, обложить излишки жилплощади дополнительным муниципальным налогом. В то же время мы отказываемся от поощрения социального иждивенчества. Поэтому основные меры надо направить на активизацию инициативы населения, повышение самостоятельности и ответственности. Надо, чтобы каждый человек стал хозяином своей судьбы.

Наши лозунги

Остановить правительственную реформу ЖКХ!

За справедливую оплату жилищно-коммунальных услуг!

Всю власть жильцу, а не чиновнику!

Превратить страну в большую стройку доступного и качественного жилья!

Развивать ипотечное кредитование!

За создание открытого и честного рынка жилья! Нет – рынку жулья, да – рынку жилья! 

Как советская власть решала жилищную проблему
Тупик в решении жилищной проблемы: 70-80-е годы
Ошибки жилищной реформы: 90-е годы
Что делает правительство?
Партии разные, но бессилие перед жилищными проблемам у них – общее
Яблоко предлагает конкретную программу решения проблем жилья и коммунальных платежей
Перспектива жилищно-коммунального комплекса (цель жилищной реформы)
Основные положения Жилищной программы Яблока
1. Остановить правительственную реформу ЖКХ!
2. Превратить страну в большую стройку!
3. Реальная коммунальная реформа: коллективный дом контролирует коммунальные службы 
4. Внедрение экономичных технологий в строительство
5. Контроль над естественными монополиями в ЖКХ
6. Развивать рынок жилья
7. Законодательное обеспечение решения жилищной проблемы
8. Адресная помощь нуждающимся
Наши лозунги